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险资投资地产预期降温

发布时间:2020-01-18 01:05:26

■本报记者 张晓赫 北京报道

保险资金宽松投资不动产的设想,最终被证明只是市场的一场空欢喜。

继保监会主席表示保险资金将不得直接投资居民住房、商业地产以及房地产开发之后,种种渠道再次证明,保监会已经完成新修改并原则性通过的《保险资金运用管理暂行办法(草案)》(下称《草案》)中,对险资投资不动产的限定已经大大严于2009年底的征求意见稿。

“原来单纯地对基础设施类投资要求不超过6%,但现在,在添加了不动产投资后,一共不超过5%。”根据接近人士的说法,险资投资地产不但在占比上有所减少,同时在投资方式及领域上也划清了比较明确的禁区。

“最主要的还是风险考虑,政策趋紧的变化,与近来各部门对房地产市场的频频调控有关。与其他机构不同,保险资金对风险的承受能力更低,也更需要良好的流动性。”中央财经大学保险学院院长郝演苏表示。

落空的市场预期

预期的落空使两会期间保险界的委员和代表们近乎一致地发出了拓展、丰富险资投资渠道的呼声。中国人寿总裁杨超就表示,由于监管机构相应的实施细则尚未出台,目前新《保险法》在法律上开放的不动产、未上市企业股权等新投资渠道仍未实际放开。

“保险资金尤其是寿险资金负债的期限比较长,在资产负债的管理过程中,需要相应的长期资产进行匹配。而吸金的地产行业所寻找的也正是能够提供长期、稳定的资金。”中国社科院保险与经济发展研究中心秘书长 表述。

正因为如此,整个市场对于2009年的开闸险资投资不动产充满了期待。

2009年 月,《关于保险资金投资基础设施债权投资计划的通知》正式发布,规定投资占比人寿公司一般不超过上季末总资产的6%,财产保险公司一般不超过上季末总资产的4%。

2009年10月,新《保险法》正式实施,新增并明确提出保险资金可以“投资不动产”。

2009年12月,保监会发布首版《保险资金运用管理暂行办法(草案)》征求意见稿,继续为投资不动产“正身”。提出险资可投资不动产,包括基础设施类不动产、非基础设施类不动产等。

统计数据显示,2009年国内保险资金运用余额达 .7万亿元,而且这一数据还在每年随着新增保费而不断翻升。

彼时,按照6%的占比,投资不动产市场的险资将达2200亿元以上。有乐观估计者预测,原有的基础设施投资加上不动产后,占比上应该再有提高。更有甚者将这一比例预测为10%到15%。其中,征求意见稿中关于保险机构不得投资“不具有稳定现金流回报的不动产”的描述,更是助长了人们对于保险机构可以投资具有稳定现金流回报的不动产,也就是商业地产的揣测。

“这种表述方式,市场首先想到的就是包括零售物业、写字楼在内的商业地产,然后是用于出租的住宅,最后才是基础设施,当时市场上甚至有机构预计将有接近2000亿元的资金会进入商业地产。”天相投顾地产小组分析师刘义表示。

然而,现实总是令人失望。2010年1月,保监会主席表示,保险资金不得直接投资居民住房、商业地产以及房地产开发。这一定性,直接将市场怀揣并不断膨胀的商业地产美梦刺破。

随后,市场传闻更是被证实。在最新版的征求意见稿中,监管部门已经把包括基础设施类、非基础设施类不动产在内的总投资占比压缩到5%。

“今年以来,11部门已经多次协作对房地产市场进行风险提示以及调控,保监会估计也会因此更加谨慎。”刘义认为这是保监会态度直转的原因。

郝演苏指出,保险资金更加注重安全性与物业流动性的同时,监管层的决策也会考虑到配合整体的宏观调控。“监管部门不希望保险资金成为助长房价的罪魁或者挡箭牌。这种谨慎也不是没有道理。”

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